Een huis erven van je ouders brengt meer met zich mee dan alleen de nalatenschap regelen. De fiscus kijkt namelijk mee: over de waarde van de woning betaal je erfbelasting. Hoeveel dat precies is, hangt af van 3 zaken. Je relatie met de overledene, de waarde van het huis en de vrijstelling die voor jou geldt. Ook de termijn waarbinnen je aangifte doet, bepaalt hoeveel ruimte je hebt om alles goed te regelen.
Belasting bij huis erven van ouders
Erf je een huis, dan telt de waarde van die woning mee in de berekening van de erfbelasting. Dat geldt voor iedereen die iets erft, of het nu gaat om spaargeld, sieraden of een huis erven van ouders. De hoogte van deze belasting hangt af van de tariefgroep waarin je valt. Partners en kinderen betalen het laagste tarief. Kleinkinderen betalen iets meer en overige erfgenamen, zoals broers, zussen of vrienden, het hoogste tarief. Het maakt niet uit of je de woning verkoopt, verhuurt of er zelf in gaat wonen voor de hoogte van de belasting. De waarde van het huis telt in alle gevallen mee als onderdeel van de nalatenschap.
Veel mensen willen vooral weten wat de Belastingdienst van hen vraagt. Het antwoord bestaat altijd uit 3 onderdelen. De waarde van de woning, de vrijstelling die voor jou geldt en het tarief van jouw tariefgroep. Die waarde bepaal je niet zelf naar eigen inzicht, want daarvoor gelden vaste regels rondom de WOZ-waarde.
Zo bepaal je de waarde van het huis voor de erfbelasting
Voor de erfbelasting gebruik je de WOZ-waarde van de woning, niet de marktwaarde die je zelf zou inschatten. Je mag daarbij kiezen uit 2 peildata: de WOZ-waarde van het jaar van overlijden of die van het jaar erna. De Belastingdienst staat toe dat je de laagste van deze 2 waarden aanhoudt, wat vaak voordelig uitpakt. Is de WOZ-waarde van het jaar na het overlijden nog niet bekend op het moment van de aangifte? Dan reken je met de waarde die al wel vaststaat. Twijfel je of de WOZ-waarde een goed beeld geeft, bijvoorbeeld na een verbouwing of bij een woning in slechte staat? Dan is een aanvullende taxatie een verstandige stap. Een taxatiewaarde komt namelijk niet altijd overeen met de WOZ-waarde. Dat komt omdat de waardebepaling van je woning verschilt per makelaar en per methode. Erfgenamen die onderling niet tot een waarde komen, gebruiken een onafhankelijke taxatie vaak als objectief uitgangspunt.
Vrijstelling en tarieven erfbelasting in 2026
Niet het volledige bedrag van de woning is belast. Iedereen die erft, heeft recht op een vrijstelling, waarvan de hoogte afhangt van de relatie met de overledene. Voor 2026 gelden de volgende bedragen:
- Partner: € 828.035
- Kinderen en kleinkinderen: € 26.230
- Zieke of gehandicapte kinderen: € 78.671
- Ouders: € 62.110
- Overige erfgenamen: € 2.769
Boven de vrijstelling betaal je erfbelasting volgens een tariefgroep. Partners en kinderen vallen in tariefgroep I: tot € 158.669 aan belast bedrag betaal je 10 procent, daarboven 20 procent. Kleinkinderen zitten in tariefgroep Ia, met tarieven van 18 en 36 procent. Voor overige erfgenamen, tariefgroep II, geldt 30 procent tot € 158.669 en 40 procent daarboven. Een openstaande hypotheek of andere schuld op het huis trek je van de waarde af voordat je de belasting berekent.
Wat kun je met het geërfde huis doen?
Na de erfbelasting kies je zelf wat er met de woning gebeurt. Ga je er zelf wonen, dan neem je een eventuele hypotheek over. Eventueel sluit je een nieuwe lening af voor je aandeel. Verhuur je het huis samen met de andere erfgenamen, dan verdeel je de huurinkomsten volgens de erfdelen. Kiezen jullie voor verkoop, dan gaat de opbrengst naar de erfgenamen, verdeeld volgens hun erfdeel. Wil je de woning verkopen, dan is het goed om te weten of een taxatierapport daarbij verplicht is. Dat is namelijk niet in elke situatie het geval. Vaak is een goede inschatting van een lokale makelaar al voldoende om een reële vraagprijs te bepalen. Twijfelen jullie tussen verkopen, verhuren of zelf bewonen, dan geeft een duidelijk beeld van de marktwaarde vaak de doorslag.
Aangifte erfbelasting: hoeveel tijd heb je?
Sinds 1 januari 2026 heb je 20 maanden de tijd om aangifte erfbelasting te doen, gerekend vanaf de overlijdensdatum. Dat is fors ruimer dan de 8 maanden die eerder golden. Binnen deze termijn verzamel je de waarde van de nalatenschap. Ook bepaal je de vrijstelling en bereken je het te betalen bedrag. Doe je aangifte te laat, dan loop je het risico op een boete. Heb je meer tijd nodig, dan kun je bij de Belastingdienst schriftelijk uitstel van betaling aanvragen. Dat uitstel is niet gratis: zodra de betalingstermijn verstrijkt, rekent de Belastingdienst in 2026 een invorderingsrente van 4,3 procent. Betaal je de erfbelasting op tijd, dan voorkom je deze extra kosten en houd je meer over van de erfenis.
Goed voorbereid het huis van je ouders erven
Huis erven van je ouders roept vaak meer fiscale vragen op dan je vooraf verwacht. Met de juiste WOZ-waarde, de vrijstelling voor jouw situatie en op tijd aangifte doen, voorkom je onnodige verrassingen. Overweeg je de woning te verkopen of wil je gewoon weten wat ze waard is? Dan is een gratis waardebepaling aanvragen een goede eerste stap. Zo krijg je snel duidelijkheid, voor jezelf en voor de andere erfgenamen.
Veelgestelde vragen over huis erven en belasting
Moet je erfbelasting betalen over een huis zonder hypotheek?
Ja, ook over een afbetaald huis betaal je erfbelasting. De volledige WOZ-waarde van de woning telt dan mee in de nalatenschap. Er is namelijk geen schuld die je kunt aftrekken. Heb je nog wel een hypotheek, dan trek je het openstaande bedrag eerst van de waarde af. Pas daarna bereken je de belasting.
Hoeveel erfbelasting betaal je over een huis van je ouders?
Dat hangt af van de waarde van het huis en de rest van de nalatenschap. Ook telt de vrijstelling voor kinderen van € 26.230 mee. Blijft er na de vrijstelling een bedrag over tot € 158.669, dan betaal je 10 procent. Boven dat bedrag betaal je 20 procent. Deel je de erfenis met broers of zussen, dan wordt alleen jouw deel van de woning belast.
Kun je erfbelasting op een huis voorkomen?
Volledig voorkomen kan bijna nooit, maar je kunt de belastingdruk wel beperken. Denk aan het effectief gebruikmaken van vrijstellingen of het laten opstellen van een testament. Ook het tijdig laten controleren van de WOZ-waarde helpt. Een notaris of fiscaal adviseur rekent voor jouw situatie uit welke mogelijkheden er zijn.
Moet je het huis verkopen om de erfbelasting te betalen?
Dat hoeft niet, maar het is wel iets om rekening mee te houden. De erfbelasting betaal je namelijk in geld, niet met een deel van de woning. Heb je niet genoeg spaargeld, dan is verkopen een optie. Ook uitstel aanvragen bij de Belastingdienst of een lening afsluiten kan helpen.