Wat gebeurt er als uw hypotheek niet rondkomt nadat u de koopovereenkomst heeft getekend? Of als een keuring bijvoorbeeld een verzakte fundering blootlegt? Zonder goede afspraken kost het terugtrekken u een boete van 10 procent van de koopsom. Dat is natuurlijk iets wat u wilt voorkomen. Gelukkig is dat mogelijk, met de juiste ontbindende voorwaarden. Hierbij legt u vooraf in het koopcontract vast in welke situaties de koop kosteloos mag stoppen. In deze blog leest u welke voorbehouden gebruikelijk zijn, welke termijnen gelden en hoe u ze op tijd inroept.
Wat zijn ontbindende voorwaarden in het koopcontract?
Ontbindende voorwaarden zijn afspraken die u samen met de verkoper vastlegt in de koopovereenkomst. Wordt aan zo'n voorwaarde niet voldaan, dan mag u de koop beëindigen zonder boete. De verkoper kan overigens ook voorwaarden stellen. Daarmee dekt hij zich bijvoorbeeld in tegen het risico dat hij zelf geen nieuwe woning vindt. U maakt uw voorwaarden kenbaar zodra u een bod uitbrengt, niet pas bij het tekenen. De verkoper weegt ze namelijk mee in zijn keuze tussen meerdere kandidaten. Daarna komen de afspraken letterlijk in het contract te staan. Wat er verder precies allemaal in het koopcontract wordt vastgelegd leest u hier.
Voorbehoud financiering
Een voorbehoud van financiering is de meest gebruikte variant van ontbindende voorwaarden. Hierbij wordt afgesproken dat de koop alleen doorgaat als u de hypotheek rond krijgt. Gebruikelijk is een termijn van vier tot zes weken na het tekenen. Lukt het niet binnen die periode, dan stopt de koop kosteloos. De woning staat tot dat moment verkocht onder voorbehoud, want de verkoop kan nog afketsen. Wél moet u aantonen dat u echt geprobeerd heeft de financiering te regelen. In de praktijk zal de verkoper over het algemeen om een of twee schriftelijke afwijzingen van een geldverstrekker vragen. Begin daarom meteen na uw bod met de aanvraag.
Voorbehoud bouwkundige keuring
Een voorbehoud van bouwkundige keuring is ook een veel gebruikte voorwaarde. Hiermee houdt u de koop open totdat de woning is geïnspecteerd. Bij oudere woningen is het verstandig om een bouwkundige keuring te laten uitvoeren, want gebreken aan het dak, de fundering of de leidingen zijn niet altijd zichtbaar. U legt vooraf vast bij welke uitkomst u van de koop mag afzien. Veel kopers spreken hierbij een drempelbedrag af, bijvoorbeeld €10.000,- aan herstelkosten. Vallen de kosten volgens het rapport hoger uit, dan mag u ontbinden. Plan de inspectie wel ruim binnen de afgesproken termijn.
Andere ontbindende voorwaarden die kopers vastleggen
Naast financiering en keuring zijn er meer voorbehouden die u kunt opnemen in het koopcontract. Welke passen bij uw situatie, hangt af van de ruimte die de verkoper geeft. Dit zijn de varianten die wij het vaakst voorbij zien komen:
- Verkoop van uw eigen woning binnen een afgesproken termijn
- Het verkrijgen van een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie
- Een huisvestingsvergunning, in gemeenten die deze verplicht stellen
- Een taxatiewaarde die minimaal gelijk is aan de koopsom
- De no-riskclausule, waarmee de verkoper zich indekt
Elke extra voorwaarde maakt uw bod iets minder zeker voor de verkoper. Kies daarom bewust welke u echt nodig heeft en neem niet zomaar alle ontbindende voorwaarden over.
Zo roept u ontbindende voorwaarden op tijd in
Een voorbehoud van financiering, een voorbehoud van bouwkundige keuring of een andere voorwaarde werkt alleen als u het op de juiste manier inroept. Dat doet u schriftelijk en vóór de vervaldatum die in het contract staat. Bent u te laat, dan vervalt uw recht en geldt de koop gewoon. De boeteclausule kan dan alsnog van kracht worden. Onderbouw uw beroep bovendien met bewijs. Op die manier kunt u beter aantonen dat de ontbindende voorwaarde daadwerkelijk geldig is. Heeft u meer tijd nodig, vraag dan ruim op tijd om verlenging van de termijn. De verkoper hoeft hier echter niet zomaar mee akkoord te gaan. Met begeleiding van een aankoopmakelaar houdt u deze data en documenten overzichtelijk.
Goede afspraken vooraf zijn dus geen formaliteit, maar uw bescherming tijdens de spannendste weken van de aankoop. Wie vooraf weet welke ontbindende voorwaarden nodig zijn, brengt een sterker en zekerder bod uit. Succes!
Veelgestelde vragen over ontbindende voorwaarden
Kan ik een bod uitbrengen zonder voorbehouden?
Dat kan en het maakt uw bod aantrekkelijker voor de verkoper. U koopt dan wel zonder vangnet. Komt de financiering niet rond, dan riskeert u de boete van 10 procent. Weeg dat risico vooraf goed af tegen de kans dat u het huis misloopt.
Wat als de verkoper mijn ontbindende voorwaarden weigert?
Dan staat u voor een keuze: het voorbehoud laten vallen of uw bod intrekken. In een krappe markt gebeurt dat regelmatig, zeker bij meerdere gegadigden. Bespreek vooraf met uw makelaar welk voorbehoud voor u echt onmisbaar is en waar u eventueel ruimte heeft.
Wat gebeurt er met de waarborgsom bij ontbinding?
Roept u een voorbehoud op tijd en terecht in, dan krijgt u de waarborgsom of bankgarantie terug. De notaris handelt dat af. Is de ontbinding onterecht, dan kan de verkoper aanspraak maken op de boete.
Welke kosten blijven voor mijn rekening als de koop niet doorgaat?
De kosten die u al heeft gemaakt, betaalt u zelf. Denk aan een bouwkundige keuring, een taxatierapport of advieskosten van een hypotheekadviseur. Reken hierbij op enkele honderden euro's. De verkoper hoeft deze niet te vergoeden, ook niet als u terecht ontbindt.
Wat is het verschil tussen de bedenktijd en een ontbindende voorwaarde?
De wettelijke bedenktijd duurt drie dagen na ontvangst van de getekende koopovereenkomst. In die periode mag u zonder opgaaf van reden afzien van de koop. Een ontbindende voorwaarde werkt daarna nog wekenlang door, maar alleen voor de situatie die u vooraf heeft vastgelegd.